Vendem-se 230 m2 de direitos de construção transferí­veis no Porto!

Nota: Este caso foi-nos apresentado por F. Rocha Antunes e é demonstrativo das potencialidades de algumas das ferramentas de reabilitação urbana disponíveis no concelho do Porto. Trata-se de um verdadeiro caso de estudo que merece toda a atenção da nossa parte. Eu diria que é a demonstração que é [quase] possível fazer omeletes sem ovos.

A Associação de Jornalistas e Homens de Letras do Porto (AJHLP) tem para venda 230 metros quadrados resultantes da aplicação do SIM-PORTO que poderão ser utilizados para majorar a capacidade construtiva de qualquer terreno da cidade do Porto que esteja classificado como Área de Edificação Isolada com Prevalência de Habitação Colectiva até ao Índice de construção máximo de 1,0.

Esta venda de direitos de construção tranferíveis, que no caso do PDM do Porto tem a designação de direitos concretos de construção, representa uma inovação no urbanismo português que merece ser conhecida pelo enorme potencial que encerra na criação de condições económicas novas para a reabilitação urbana. Aproveita-se esta divulgação para dar a conhecer esta intenção de venda na esperança de também encontrar interessados em comprar esse direitos concretos de construção que neste caso permitirão obter os recursos indispensáveis à conclusão da obra de reabilitação já iniciada.

A ideia base é simples: os proprietários de edifícios reabilitados na Baixa do Porto ganham direitos concretos de construção que podem ser utilizados para aumentar o í­ndice máximo de construção de alguns terrenos da cidade de 0,8 para 1,0. Esse direitos podem ser livremente transacionados estando apenas sujeitos a registo junto da Câmara Municipal do Porto, sendo dessa forma uma potencial receita adicional para todos os que investem na reabilitação da Baixa e que cumpram os critérios definidos pelo regulamento respectivo.

Os direitos concretos de construção podem ser vendidos na quantidade que for mais adequada a cada comprador, podendo ser fraccionados sem qualquer restrição, naturalmente até ao limite dos 230 metros quadrados resultantes do cálculo efectuado pela Câmara Municipal do Porto para o projecto aprovado para as obras de reabilitação deste edifí­cio. Neste caso, e uma vez que a obra já está iniciada mas ainda não está concluí­da, é feita uma promessa de venda a quem pretenda utilizar a curto prazo esses mesmos direitos, que será convertida em venda efectiva logo que as obras estejam concluí­das.

Esta nova forma de gerar direitos de construção que se destinam a compensar quem investe num objectivo prioritário do Plano Director Municipal, a reabilitação da Baixa, insere-se numa lógica de urbanismo operacional que é uma caracterí­stica incontornável da segunda geração de Planos Directores Municipais, uma vez aprovada a Lei de Bases do Ordenamento do Território. À semelhança do que acontece com os direitos de carbono do Protocolo de Quioto, trata-se de criar condições de compensação que permitem usar um bem comum, a capacidade de construir na cidade, de forma a reequilibrar os investimentos privados de acordo com as prioridades e necessidades colectivas.

Explicando melhor, os direitos concretos de construção são concedidos aos proprietários de edifícios reabilitados na Baixa do Porto, mais concretamente na Área Crí­tica de Recuperação e Reconversão Urbaní­stica (ACCRU), de acordo com os critérios definidos pelo sistema de informação multicritério designado por SIM-PORTO como foi estabelecido nos artigos 80º a 83º do regulamento do PDM do Porto. Assim, quando é submetida a apreciação de qualquer operação urbanistisca dentro da ACRRU, é elaborada uma ficha de acordo com o regulamento do SIM-PORTO em que são quantificados os direitos concretos de construção que resultam dessa operação urbanistica especí­fica. A Câmara Municipal do Porto aprovou a criação dos 230 metros quadrados que agoram se pretendem prometer vender, para com o produto dessa venda realizar os fundos indispensáveis à conclusão da obra.

O edifí­cio sede da AJHLP está há mais de 30 anos a necessitar de concluir as obras de reabilização, e até agora não tinha sido possí­vel reunir as condições para cumprir esse desejo antigo das várias direcções da Associação, que sempre tiveram como objectivo fundamental recuperar a sede mas sem a alienar, ainda que parcialmente. O projecto de arquitectura, da autoria dos Arquitectos António Emí­lio Teixeira Lopes e Pedro Miguel Xavier Gomes, teve que esperar algum tempo até poder ser concretizado. A conjugação de vários apoios públicos relevantes, dos quais é de destacar a Câmara Municipal do Porto, que ofereceu a elaboração de todos os projectos técnicos, permitiu que fosse feito o recurso a duas linhas diferentes de apoio público administradas pela Comissão de Coordenação e Desenvolvimento da Região Norte, através de dois concursos coordenados pela APOR – Agência para a Modernização do Porto, S.A. A participação de outras entidades, através de vários apoios pecuniários e em materias primas, foi decisivo para se ter avançado para a execução de uma primeira empreitada, a recuperação das fachadas até ao 5º piso, já concluí­da como se pode ver no local. A John Neild & Associados, empresa de gestão de promoção imobiliária sedeada no Porto e especializada em processos e reabilitação urbana, está a prestar o apoio técnico à direcção da AJHLP através de um contrato de gestão em regime pro-bono. Com a venda dos direitos concretos de construção vai ser possivel finalizar a obra mais dispendiosa, a da demolição e recuperação do último piso e da cobertura. Os interessados em saber mais podem contactar a AJHLP directamente através do endereço homens.deletras@gmail.com ou a mim através do endereço frocha.antunes@johnneild.pt.